נקודת מפנה בשוק הדיור בארה"ב מציבה את D.R. Horton (DHI) בעמדת זינוק
- שוק הדיור בארה"ב נמצא בנקודת מפנה: יוזמות מדיניות לשיפור הנגישות לדיור וירידה מתונה בריביות משכנתא סביב 6%–5.5% עשויות לשחרר ביקוש כבוש, במיוחד בקרב רוכשי דירה ראשונה הרגישים מאוד לתשלום חודשי.
- D.R. Horton נהנית ממבנה עסקי רגיש לריבית, שימוש אגרסיבי ב-buydowns, מאזן חזק ומיקום מרכזי במדדי בנייה; כל אלה יוצרים א-סימטריה חיובית בטווח הקצר ומצדיקים המלצת קנייה, למרות שדירוג הקונצנזוס של האנליסטים נוטה יותר ל'החזק' עם אפסייד ממוצע של כ-8%.
לאחר שנת 2025 שהתאפיינה בריביות גבוהות ובשחיקה ביכולת ההשתכרות והרכישה בארה"ב, מגזר הדיור נכנס לשנת 2026 בנקודת מפנה עדינה יותר – אך כזו שיכולה להיות בונה. ככל שהדיון הפוליטי בוושינגטון מציב את עלויות הדיור במרכז סדר היום, ותעריפי המשכנתא מתחילים לרדת בשוליים, המיקוד זז הרחק מהתאוששות מחזורית מלאה, לכיוון השאלה מתי, ועבור מי, היקפי העסקאות יתחילו לחזור.
בהקשר הזה, D.R. Horton (DHI) בולטת כאמצעי יעיל במיוחד לבטא פוזיציית השקעה חיובית על שיפור בהישג יד של הדיור, בזמן מעבר. זו לא הימור כיווני רחב על שוק הדיור; אלא ביטוי לרעיון שגם שיפור קטן בסביבה המאקרו-כלכלית יכול לתרגם למנוף תפעולי מוגדל עבור חברת הבנייה הנכונה. על בסיס זה, אני מאמץ המלצת קנייה על מניית DHI ברמות המחיר הנוכחיות.
נגישות לדיור הופכת למשתנה מדיניות
היכולת לעמוד בעלויות הדיור הפכה לסוגיה רגישה מאוד בארה"ב, ובמידה הולכת וגוברת גם ליעד מדיניות מפורש לקראת בחירות האמצע הצפויות מאוחר יותר השנה.
הצעות אחרונות של הנשיא טראמפ – כולל הנחיית פאני מיי ופרדי מק (חברות נתמכות-ממשלה שמסייעות לשוק המשכנתאות הפרטי) להגדיל רכישות של ניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS), לצד העלאת רעיון של תקרת ריבית זמנית על כרטיסי אשראי – מצביעות על מאמץ מתואם להקל את הלחץ על המאזנים של משקי הבית בארה"ב. בסופו של דבר, צעדים אלה מכוונים להקטין את יוקר המחיה האפקטיבי עבור הבוחר הממוצע.
מנקודת מבט שוקית, זה חשוב משום שנגישות לדיור הפכה כיום למגבלה קשיחה. ברמות המחיר הנוכחיות, ריביות משכנתא סביב כ~6% יושבות קרוב מאוד לסף שבו התשלומים החודשיים הופכים לבלתי אפשריים עבור חלק גדול מהקונים הפוטנציאליים. כתוצאה מכך, אפילו ירידה מתונה לכיוון ~5.5% יכולה ליצור השפעה לא ליניארית – לשפר את יחס התשלום להכנסה ולהחזיר לשוק ביקוש מצד משקי בית שעד כה היו מחוץ למשחק בגלל סביבת הריבית הנוכחית.
עבור שוק המניות – ובפרט במקרה של D.R. Horton – המבנה הזה יוצר אופציונליות של ביקוש בטווח הקצר, גם אם הוא עדיין לא מצביע על התאוששות מחזורית מלאה.
D.R. Horton בנויה לנקודת מפנה
בתוך מניות מגזר הדיור בארה"ב, D.R. Horton בולטת כאחד האמצעים ה"נקיים" ביותר לקבל חשיפה לשיפור אפשרי בטווח הקרוב בנגישות לדיור. החברה מתוכננת להיות רגישה לריבית, מסוגלת "לייצר נגישות" בשוליים דרך תמריצים, ומגובה במאזן חזק – כל אלה הופכים אותה לכלי יעיל במיוחד בסביבת שוק קונסטרוקטיבית שמבוססת על תרחיש של ירידת ריבית.
בדוחות הרבעון הראשון האחרונים שלה, DHI דיווחה על שיעור לכידת משכנתאות של 81%, כאשר 63% מהקונים הם רוכשי דירה ראשונה וההכנסה השנתית הממוצעת למשק בית עומדת על 95,600 דולר. ביחד, הפרופיל הזה מתאר לקוח שרגיש מאוד לגובה התשלום החודשי ופועל קרוב לגבולות הנגישות. לכן, אפילו ירידה קטנה בריבית המשכנתא יכולה לשנות משמעותית את הזכאות והחלטת הרכישה, הרבה יותר מאשר במגזרים יוקרתיים או גבוהי-הכנסה.
אפשר כבר לראות את הרגישות הזו במספרים. D.R. Horton דיווחה על 18,300 הזמנות מכירה נטו ברבעון הראשון של 2026, עליה של 3% משנה לשנה, והחברה ייחסה את הביצועים במפורש לשימוש אגרסיבי יותר ב"buydowns" של ריבית משכנתא. באותה תקופה, שיעור הרווח הגולמי ירד ל-20.4% לעומת 22.7% ברבעון הראשון של 2025, מה שמשקף בחירה מודעת להקריב מרווח לטובת נפח עסקאות – מהלך טיפוסי למשטר מעבר שממוקד בפתיחה של ביקוש שוליים.
במקום לחכות שהשוק עצמו יספק ריביות משכנתא נמוכות באופן מבני, DHI יכולה להוריד את התשלום האפקטיבי של הקונה דרך buydowns, תוך ניצול אקו-סיסטם פנימי שתופס בערך 81% מהמשכנתאות שלה. זה מאפשר לחברה להגיב מוקדם יותר לשיפור בנגישות, במיוחד כשקונים נמצאים על סף הזכאות.
עם זאת, אם buydowns הם כיום מנגנון שמחזיק את נפחי המכירות למרות ריביות גבוהות, הם הופכים למגבֵר בסביבת ריביות יורדת – ומאפשרים ל-DHI ללכוד צמיחה מוקדם יותר ולהחזיר את המרווחים לרמות רגילות בשלב מאוחר יותר.
למה המשקיעים החיוביים על DHI מתלהבים
על אף שהיא השחקנית הגדולה ביותר במגזר הדיור בארה"ב, D.R. Horton עדיין נחשבת "צנועה" יחסית במונחי חברות מגה-קאפ. עם שווי שוק של כ-44 מיליארד דולר בעת כתיבת שורות אלו, אפילו שינוי קטן מחדש בזרמי השקעות מוסדיים חזרה לעבר מגזר הדיור יכול להזיז את מחיר המניה מהר יותר ממה שהשוק אולי מצפה.
במקביל, יקום ההשקעה בחברות בניית בתים נותר יחסית מצומצם. קרן הסל iShares U.S. Home Construction ETF (ITB) מחזיקה בערך 48 פוזיציות, עם מכפיל רווח כולל של כ-14.8 נכון לינואר 2026. בפועל, זה יוצר נישה מרוכזת בשוק, שבה זרמי הון נוספים נוטים לפגוע קודם כל בשמות הנזילים והקרובים יותר למדדים – ו-DHI נמצאת בדיוק בקבוצה הזאת.
לבסוף, הרקע הרחב יותר תומך בא-סימטריה חיובית. אחרי שנת 2025 חלשה, שבה ITB ירדה בערך ב-5% במהלך 12 החודשים האחרונים, הציפיות הונמכו. אין צורך בבום דיור מלא כדי להצדיק תמחור מחדש. שילוב פשוט של אותות מדיניות תומכים יותר, ירידה בריביות המשכנתא ונתוני דיור ש"פחות גרועים" כנראה יספיק. תגובת השוק כבר רומזת על הדינמיקה הזו: כאשר ריבית המשכנתא הממוצעת ל-30 שנה ירדה לכיוון ~6.09%, מניות DHI עלו בכ-4% ביום אחד – דבר שממחיש כמה מהר העסקה יכולה להגיב לשיפור בתמונה הכוללת.
האם DHI היא קנייה, מכירה או החזק?
אנליסטים בוול סטריט עדיין לא משוכנעים לגמרי מהתזה החיובית על D.R. Horton. מתוך 13 המלצות שפורסמו במהלך שלושת החודשים האחרונים, רק ארבע הן המלצות קנייה, בעוד שבע הן החזק ושתי המלצות הן מכירה. מחיר היעד הממוצע עומד על 162.33 דולר, מה שמשקף אפסייד פוטנציאלי של בערך 8% ב-12 החודשים הקרובים.
א-סימטריה בטווח הקצר ב-D.R. Horton
התזה החיובית על D.R. Horton נשענת על שיפור שולי בנגישות לדיור, ולא על בום דיור מלא בארה"ב. בהתחשב בפרופיל הרגיש לריבית וביכולת שלה לפתוח ביקוש באמצעות תמריצים, DHI ממוצבת היטב ללכוד נפחי עסקאות לפני המתחרות, ככל שריביות המשכנתא יתייצבו או יירדו.
במגזר שעדיין אינו עמוס מדי במשקיעים ושבו הציפיות עדיין צנועות, המבנה הזה יוצר א-סימטריה חיובית בטווח הקצר שמצדיקה המלצת קנייה על DHI, כאשר זרימות הון ושינוי בנרטיב יכולים להניע אפסייד מהר יותר ממה שהשוק מתמחר כיום.