האם שוק הדיור חוזר לעצמו? נתוני יוני מציגים תמונה מורכבת
שוק הדיור הישראלי רשם בחודש יוני התאוששות משמעותית במספר העסקאות, אך מאחורי הזינוק השנתי החד מסתתרת תמונה מורכבת יותר. לפי סקירת ענף הנדל”ן למגורים שפרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, במהלך החודש נרכשו 8,757 דירות חדשות ודירות יד שנייה, כולל דירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי. מדובר בעלייה של 50% לעומת יוני 2025 ובעלייה של 6% לעומת מאי השנה.
אלא שההשוואה ליוני אשתקד מטעה במידה מסוימת. הפעילות בשוק באותו חודש נפגעה באופן חריג בעקבות מבצע “עם כלביא”, ולכן בסיס ההשוואה נמוך במיוחד. בהשוואה ליוני 2024, מספר העסקאות ביוני השנה עלה ב-7% בלבד. גם העלייה הזו התמקדה בעיקר בדירות יד שנייה ובדירות שנמכרו במסגרת תוכניות הסבסוד הממשלתיות.
התמונה הופכת מתונה עוד יותר כאשר מוציאים מהחישוב את העסקאות בסבסוד ממשלתי. בשוק החופשי נמכרו ביוני 7,550 דירות, עלייה של 42% לעומת השנה שעברה ושל 7% לעומת מאי. עם זאת, מספר העסקאות לא השתנה בהשוואה ליוני 2024.
למעשה, בהשוואה היסטורית לחודשי יוני מאז תחילת שנות האלפיים, רמת הפעילות בשוק החופשי נמצאת עדיין בשליש התחתון. החולשה בולטת במיוחד בשוק הדירות מיד שנייה. לפי משרד האוצר, רק בשנתיים הקודמות ובתקופת האינתיפאדה השנייה נרשמו בחודשי יוני פחות עסקאות יד שנייה.
מכירות הקבלנים הסתכמו ב-3,593 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. זהו זינוק של 84% לעומת יוני אשתקד, אך ירידה קלה של 1% בהשוואה למאי. גם במקרה הזה, עיקר העלייה השנתית נובע מבסיס ההשוואה הנמוך ומהיקף משמעותי של מכירות מסובסדות.
בשוק החופשי מכרו הקבלנים 2,386 דירות בלבד. אמנם מדובר בעלייה של 66% לעומת יוני 2025, אך בהשוואה ליוני 2024 נרשמה ירידה של 18%. הנתון הזה מצביע על כך שהביקוש לדירות חדשות במחירי שוק עדיין רחוק מהתאוששות מלאה, למרות השיפור בכותרות.
שיעור הדירות החדשות שנרכשו “על הנייר” עמד על 57%, בדומה למאי ונמוך ב-3 נקודות אחוז לעומת יוני אשתקד. מאז השיא שנרשם במרץ 2025, אז 67% מהדירות החדשות נמכרו עוד לפני השלמת הבנייה, חלה ירידה הדרגתית בשיעור זה. השיא נרשם רגע לפני כניסת מגבלות בנק ישראל על מבצעי המימון של הקבלנים לתוקף.
מבצעי המימון עצמם עדיין מהווים כלי מכירה מרכזי. בחמשת האזורים שנבדקו בסקירה ניתנו הטבות מימון ב-23% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי. זהו גידול של 3 נקודות אחוז לעומת מאי, אך ירידה של 14 נקודות אחוז בהשוואה ליוני אשתקד. אזורי המרכז ונתניה המשיכו לבלוט, כאשר הטבות מימון דווחו ב-32% עד 36% מהעסקאות בהם.
במקביל חל שיפור בתזרים המזומנים של הקבלנים. התזרים ממכירת דירות חדשות, לפני ניכוי תשומות, הגיע ביוני ל-8.3 מיליארד שקל. מדובר בעלייה ריאלית של 35% לעומת יוני אשתקד. לאחר ניכוי תשומות הסתכם התזרים ב-1.4 מיליארד שקל, לעומת תזרים שלילי של 1.7 מיליארד שקל בתקופה המקבילה.
עם זאת, הכסף בענף מרוכז בידי מספר קטן יחסית של שחקנים. שמונה חברות בלבד היו אחראיות לכחמישית מהתזרים לפני ניכוי תשומות ולמחצית מהתזרים נטו. הנתונים מצביעים על פער משמעותי בין הקבלנים הגדולים, שנהנים מנתח ניכר מהפעילות, לבין חברות קטנות יותר שעלולות להמשיך להתמודד עם לחצי מימון ותזרים.
בשוק הדירות מיד שנייה נרשמו 5,164 עסקאות. מדובר בעלייה של 33% לעומת יוני אשתקד ובעלייה של 12% לעומת יוני 2024 ומאי השנה. למרות השיפור, מספר העסקאות נותר מהנמוכים שנרשמו בחודשי יוני מאז תחילת שנות האלפיים.
גם המשקיעים חזרו לשוק בהיקף גדול יותר. ביוני הם רכשו 1,392 דירות, זינוק של 64% לעומת יוני אשתקד אך עלייה של 5% בלבד לעומת יוני 2024 ומאי השנה. חלקם של המשקיעים עמד על 16% מכלל העסקאות. במקביל הם מכרו 1,487 דירות, כך שמלאי הדירות שבידיהם הצטמצם ב-94 דירות במהלך החודש.
רוכשי דירה ראשונה ביצעו 5,044 עסקאות, כולל רכישות בסבסוד ממשלתי. בשוק החופשי בלבד נרכשו על ידיהם 3,837 דירות, עלייה של 45% לעומת יוני אשתקד אך ירידה של 6% לעומת יוני 2024. משפרי הדיור רכשו 2,321 דירות, עלייה שנתית של 26%, שיעור העלייה המתון ביותר מבין קבוצות הרוכשים.
לצד ההתאוששות בעסקאות, משרד האוצר מצביע גם על עלייה במספר ביטולי הרכישות מקבלנים. נכון לאוגוסט 2026 נקלטו 1,821 ביטולים של עסקאות שבוצעו בשנים 2023 עד 2025, עלייה של 41% לעומת מספר הביטולים שהיה ידוע בינואר. אזור באר שבע בולט במספר הביטולים ובשכיחותם, בעוד שבעסקאות שנחתמו בשנת 2024 ניכרת האצה בקצב הביטולים גם באזורי תל אביב וירושלים.