תשואת דיבידנד מעל 12% ופוטנציאל עלייה דו־ספרתי: אנליסט בכיר מצביע על 2 מניות דיבידנד לקנייה
- האנליסט דאגלאס הארטֶר מ־BTIG מזהה הזדמנויות בשתי mREITs המתמקדות באשראי מגורים – אמ־אף־איי פייננשל (MFA) ו־TPG Mortgage Investment Trust (MITT) – עם תשואות דיבידנד גבוהות (כ־15.4% ו־כ־12% בהתאמה) ופוטנציאל עליית מחיר דו־ספרתי, המובילים לתשואה כוללת אפשרית של כ־25% בשנה.
- ב־MFA השיפור צפוי להגיע מסיום הלוואות מעבר ישנות והפניית ההון להשקעות חדשות שיאפשרו כיסוי מלא לדיבידנד עד סוף 2026, בעוד שב־MITT שני מנועי צמיחה אפשריים – מינוף הלוואות הון עצמי ביתי ופתרון הלוואות נדל"ן מסחרי ישנות – אמורים להגדיל את הרווחים, לתמוך בדיבידנד גבוה יותר ולהעלות את מכפיל ההון.
משקיעי הכנסה אוהבים כבר הרבה זמן מניות דיבידנד עם תשואה גבוהה, כי הן מספקות זרם יציב של תזרים מזומנים נדיב. במקביל, אם הביזנס הבסיסי מתפקד טוב, המשקיעים יכולים ליהנות גם מעליית מחיר המניה, מה שיוצר מקור נוסף לתשואה.
עבור משקיעים שמחפשים שילוב של הכנסה יחד עם פוטנציאל עלייה במחיר, קרנות השקעה בנדל"ן (REITs) עדיין מהוות סקטור שכדאי לבחון. REITs פועלות דרך החזקה, ניהול והשכרה של סוגים שונים של נכסי נדל"ן והשקעות מגובות משכנתאות. הן נהנות מהטבות מס בתמורה לחלוקה של חלק משמעותי מההכנסה החייבת במס לבעלי המניות – ובדרך כלל משתמשים בדיבידנדים כדי לעמוד בדרישות האלה.
זה מביא אותנו ל־mREITs – קרנות נדל"ן המתמחות במשכנתאות – שמשקיעות בעיקר בנכסים שקשורים למשכנתאות ולא בנכסי נדל"ן פיזיים. הקבוצה הזו התמודדה בשנים האחרונות עם רוחות נגד משמעותיות, בגלל עליית ריבית וחולשה בנדל"ן המסחרי שפגעו בסנטימנט. מצד שני, אותם לחצים עשויים גם ליצור הזדמנות. כשהתנאים מתחילים להתייצב והערכות השווי עדיין נמוכות, חלק מהאנליסטים רואים פוטנציאל גם להכנסה אטרקטיבית וגם לעליית ערך הונית משמעותית.
בין האנליסטים האלה נמצא דאגלאס הארטֶר מ־BTIG, אחד האנליסטים המובילים, שחושב שמאזן הסיכון־סיכוי בחלק מ־mREITs הופך למעניין במיוחד.
"המ־REITs שמתמקדות באשראי מגורים נסחרות במכפילי שווי נמוכים יותר בהשוואה לאלו שמתמקדות בניירות ערך מגובי־סוכנות (Agency), וגם יש להן פוטנציאל גבוה יותר לעליית ערך ההון העצמי לאורך זמן. אנחנו מצפים שערכי ההון העצמי יישארו יחסית יציבים, ולדעתנו ההנחה בשווי היום נובעת מתשואות ROE/דיבידנד נמוכות יותר (בין היתר בגלל עלויות תפעול גבוהות יותר שמכבידות), יותר מאשר מדאגות לגבי איכות הנכסים", אומר הארטֶר, שמדורג בין 4% האנליסטים המובילים בוול סטריט.
על רקע זה הארטֶר חושב ששתי מניות mREIT בולטות לטובה, עם תשואות דיבידנד של 12% לפחות יחד עם פוטנציאל עלייה של לפחות 10%. השתמשנו ב־בסיס הנתונים של TipRanks כדי לבחון את שתיהן מקרוב.
אמ־אף־איי פייננשל (MFA)
המניה הראשונה על הרדאר היום היא אמ־אף־איי פייננשל, REIT שפועלת כחברת מימון ייעודית. היא משתמשת בהון שמגיע מבעלי המניות כדי להשקיע במגוון נכסי נדל"ן, כולל הלוואות משכנתא למגורים וניירות ערך מגובי משכנתאות (MBSs). אמ־אף־איי פייננשל היא REIT המנוהלת באופן פנימי, ומקורה הלוואות משכנתא למגורים דרך החברה־הבת שבבעלותה המלאה, לימה וואן.
לחברה יש פורטפוליו מגוון של נכסים, עם דגש חזק על הלוואות non-QM וניירות ערך מגובי משכנתאות של סוכנויות (Agency MBSs). בנוסף הפורטפוליו כולל הלוואות לשכירות חד-משפחתית והלוואות מעבר (transitional) למגורים. מעבר לכך, הפורטפוליו של החברה עדיין כולל מגוון הלוואות ישנות (legacy). אמ־אף־איי סיימה את השנה שעברה עם פורטפוליו בשווי 12.3 מיליארד דולר; בסוף הרבעון הראשון של 2026, השווי הכולל הזה עלה ל־12.5 מיליארד דולר. סגמנטי ה־non-QM וה־Agency MBS מהווים 5.5 מיליארד דולר ו־3.5 מיליארד דולר מהפורטפוליו, בהתאמה.
ברבעון הראשון אמ־אף־איי רשמה הכנסה מריבית נטו מכל ההשקעות שלה בהיקף 59.19 מיליון דולר. המספר הזה פספס את תחזיות האנליסטים ב־1.85 מיליון דולר, למרות שצמח בכמעט 3% לעומת השנה הקודמת. בשורה התחתונה התוצאות של החברה היו מעורבות. רווחיה המחולקים (distributable earnings) – מדד מרכזי שמודד את הרווחים הזמינים לכיסוי הדיבידנד – הסתכמו ב־31.1 מיליון דולר, שהם 30 סנט למניה רגילה. לצד זה, החברה דיווחה על רווחים מחולקים לפני הפסדי אשראי ממומשים של 35.5 מיליון דולר, או 34 סנט למניה. חשוב לציין כאן שהדיבידנד הרגיל במזומן של אמ־אף־איי הוכרז לאחרונה ברמה של 36 סנט למניה רגילה.
תשלום הדיבידנד האחרון בוצע ב־30 באפריל, בהתאם להכרזה מ־5 במרץ. התשלום הבא, גם הוא בגובה 0.36 דולר למניה, הוכרז ב־11 ביוני ומתוכנן ל־31 ביולי. קצב הדיבידנד השנתי של 1.44 דולר למניה רגילה משקף תשואת דיבידנד קדימה של 15.4% – רמה גבוהה מאוד. עם זאת, אמ־אף־איי נמצאת כיום בפער כיסוי דיבידנד, כי היא משלמת יותר בדיבידנדים ממה שהיא מייצרת ברווחים מחולקים.
הארטֶר מ־BTIG מודה שאמ־אף־איי הרוויחה פחות מגובה הדיבידנד שלה בצד הרווחים המחולקים בתקופה האחרונה. אבל הוא רואה בזה מצב זמני, ומסביר שסיום (resolution) הלוואות המעבר הישנות למגורים צפוי לשפר את הרווחים ולאפשר לדיבידנד להיות מכוסה במלואו עד סוף 2026.
"אמ־אף־איי הרוויחה פחות מגובה הדיבידנד שלה מבחינת רווחים מחולקים (DE) במהלך 5 הרבעונים האחרונים, בגלל הגרירה מהלוואות המעבר הישנות למגורים (גם הפסדים ממומשים וגם הון לא פרודוקטיבי). נראה שההפסדים הממומשים יאיצו ברבעון השני כשהפתרונות להלוואות יואצו, ואז יתמתנו. למרות שההפסדים הממומשים פוגעים ברווחים המחולקים, הם לא כלכליים במובן הזה שהנכסים כבר השפיעו על ההון העצמי דרך סימון לשוק. פתרון ההלוואות והפניית ההון מחדש להשקעות חדשות אמורים לאפשר לרווחים המחולקים להשתפר ולכסות את הדיבידנד עד סוף 2026. בהמשך לזה אמ־אף־איי הציגה ברבעון האחרון גם רווחים מחולקים בניכוי הפסדים, בדומה לדיווח של mREITs מסחריות, כדי להראות את כוח הרווח הבסיסי של הפורטפוליו", ציין הארטֶר.
כדי לכמת את עמדתו, הארטֶר מעניק למניית אמ־אף־איי המלצת קנייה, ויעד מחיר של 10.50 דולר, שמשקף פוטנציאל עלייה של 10% בשנה הקרובה. אם מוסיפים לזה את תשואת הדיבידנד, סך התשואה השנתית הפוטנציאלית יכול להגיע לכ־25%. (כדי לצפות ברקורד של הארטֶר, לחצו כאן)
בסך הכול יש כרגע 4 המלצות אנליסט למניית אמ־אף־איי. החלוקה שווה בין המלצות קנייה להחזק, מה שמעניק למניה דירוג קונצנזוס של קנייה מתונה. המניה נסחרת כיום סביב 9.53 דולר, ומחיר היעד הממוצע עומד על 10.50 דולר – זהה ליעד של BTIG. (צפו ב־תחזית המניה MFA)
TPG Mortgage Investment Trust (MITT)
המניה השנייה לבחינה היא TPG Mortgage Investment Trust, שם חדש לפנים ותיקות. החברה הוקמה ב־2011 בשם AG Mortgage Investment Trust, ובדצמבר שנה שעברה מיתגה את עצמה מחדש ושינתה את שמה ל־TPG Mortgage Investment Trust. המיתוג מחדש משקף את מבנה הניהול של החברה; ה־REIT הזו מנוהלת חיצונית על ידי AG REIT Management, חברה אחות של בית ניהול הנכסים TPG שמנהל נכסים בהיקף של 300 מיליארד דולר.
TPG Mortgage Investment Trust – או MITT, לפי הסימול – מחזיקה פורטפוליו השקעות של 8.1 מיליארד דולר, שמתמקד בעיקר בנכסים הקשורים למשכנתאות בשוק האמריקאי, בעיקר בשוק המשכנתאות למגורים. החברה מתארת את הפורטפוליו שלה כמגוון ומותאם־סיכון (risk-adjusted), אבל עיקר הפעילות שלה הוא בסקטור ה־non-Agency בשוק הדיור, שם היא רוכשת ומבצעת ניכיון ואיגוח (securitization) של הלוואות משכנתא חדשות למגורים. MITT עושה שימוש בפלטפורמת האיגוח של מנהלת הנכסים שלה כחלק מהפעילות.
MITT הצליחה להרחיב את הפורטפוליו שלה. במהלך 12 החודשים האחרונים החברה הגדילה את היקף ההשקעות שלה במיליארד דולר. מי שרוכש מניות MITT מקבל גישה למספר יתרונות, כולל תשואות מותאמות־סיכון אטרקטיביות, גישה ניהולית ששמה את האשראי במרכז (credit-first), והזדמנויות בשוק ההלוואות למשכנתא למגורים שאינן מגובות סוכנות (non-agency). כל זה מנוהל על ידי צוות הנהלה מנוסה מאוד, עם ותק רב גם בתחום המשכנתאות וגם באשראי מובנה (structured credit).
בהסתכלות על תוצאות הרבעון הראשון, MITT הציגה בשורה התחתונה הפסד נקי, כאשר ההכנסה הנקייה הזמינה לבעלי המניות הרגילים הסתכמה ב־(0.27) דולר למניה. מצד שני, התמונה הייתה טובה יותר בצד הדיבידנד – הרווחים הזמינים לחלוקה (earnings available for distribution) היו 0.26 דולר למניה, וכיסו במלואו את דיבידנד ה־24 סנט למניה רגילה.
הדיבידנד האחרון הוכרז ב־16 ביוני לתשלום ב־31 ביולי. הקצב השנתי של 0.96 דולר למניה משקף תשואת דיבידנד קדימה של קצת מעל 12%. זהו התשלום השני ברצף ברמת הדיבידנד הנוכחית. במרץ החברה העלתה את הדיבידנד ב־4.3% לעומת התשלום הקודם של 23 סנט.
הארטֶר רואה את MITT משפרת את מצבה בחודשים הקרובים, וכותב על החברה: "אנחנו רואים שני מנועי צמיחה פוטנציאליים לכוח הרווח של MITT ברבעונים הקרובים. ל־MITT יש הלוואות הון עצמי ביתי (home equity) לא ממונפות, שניתן למנף. זה יכול לספק ל־MITT 20–25 מיליון דולר של הון להשקעה, ובהנחה של תשואת ROE בטווח אמצע-עשרה עד 20% זה עשוי להוסיף 0.10–0.15 דולר למניה ברווח השנתי… ההזדמנות השנייה מגיעה מהפתרון של הלוואות הנדל"ן המסחרי הישנות של WMC… ההפניה מחדש של ההון הזה להשקעות חדשות עשויה להוסיף עוד 0.10–0.15 דולר למניה ברווח השנתי. אנחנו מצפים שהשיפור יתחיל בחלק המאוחר יותר של השנה, כאשר עיקר השיפור יגיע בשנה הבאה… רמת כוח רווח גבוהה יותר אמורה להוביל לדיבידנד גבוה יותר ולמכפיל הון (P/B) גבוה יותר."
בהמשך לעמדה הזו, הארטֶר מעניק למניית MITT המלצת קנייה ומציב מחיר יעד של 9 דולר, שמשקף פוטנציאל עלייה של 13% בחודשים הקרובים. תשואת הדיבידנד יכולה להעלות את סך התשואה השנתית לכ־25%.
בסך הכול קיימות שלוש סקירות אנליסטים עדכניות, והחלוקה 2־מול־1 לטובת קנייה על פני החזק מעניקה למניה דירוג קונצנזוס של קנייה מתונה. המניה נסחרת כיום ב־7.94 דולר, ומחיר היעד הממוצע של 9.17 דולר משקף כ־15.5% פוטנציאל עלייה ב־12 החודשים הקרובים. (צפו ב־תחזית המניה MITT)
כתב ויתור: הדעות שמובאות במאמר זה הן של האנליסט המוצג בלבד. התוכן נועד לשמש למטרות מידע בלבד. חשוב מאוד לבצע ניתוח עצמאי לפני קבלת כל החלטת השקעה.