שוק הדיור בשפל של שני עשורים: הממ”ד משנה את כללי המשחק בנדל”ן הישראלי
סקירת ענף הנדל”ן למגורים של הכלכלן הראשי במשרד האוצר לחודש מרץ 2026, בתקופת מבצע “שאגת הארי”, חושפת שוק דיור שנמצא באחת מנקודות השפל העמוקות ביותר שלו מאז תחילת שנות ה-2000.
אבל הסיפור המרכזי אינו רק מספר העסקאות, הריבית או המחירים. הנתונים מצביעים על שינוי עמוק יותר בהתנהגות הרוכשים: המיגון הפך לשיקול מרכזי בהחלטת הקנייה, ודירות עם ממ”ד, זמינות למסירה קרובה או ודאות גבוהה יותר, זוכות לעדיפות ברורה.
על פניו, נתוני המאקרו מצביעים על ירידה מתונה יחסית של 8% במספר העסקאות הכולל לעומת מרץ אשתקד, לרמה של 7,395 דירות. אלא שניתוח מעמיק יותר מגלה תמונה קפואה וסלקטיבית בהרבה. רמת העסקאות בשוק החופשי, שהסתכמה ב-6,778 דירות בלבד, דומה לרמות שנרשמו בתקופות משבר קיצוניות כמו האינתיפאדה השנייה או שיא מגפת הקורונה. כלומר, השוק לא נעצר לחלוטין, אך חלקים גדולים ממנו עברו למצב המתנה.
מכירות הקבלנים בחודש מרץ ירדו ב-11% לעומת מרץ אשתקד והסתכמו ב-2,789 דירות. עם זאת, גם הנתון הזה אינו מספר את כל הסיפור, משום שהוא הושפע מאירוע נקודתי חריג באזור תל אביב. באזור זה זינקו מכירות הקבלנים ב-68% לעומת מרץ אשתקד, והגיעו ל-441 דירות, הרמה הגבוהה ביותר שנרשמה בעיר מאז נובמבר 2021.
הכלכלן הראשי מבהיר כי לא מדובר בשינוי מגמה רחב, אלא במימוש אופציות רחב היקף בפרויקט גדול בעיר, כאשר 81% מהדירות החדשות שנמכרו בתל אביב היו עסקאות “על הנייר”.
מנגד, אחד המדדים הברורים ביותר לחוסר הוודאות של הצרכן הישראלי נמצא בפלח השוק של משפרי הדיור. רכישות סגמנט זה ירדו ב-23%, ירידה חדה שמלמדת כי משקי בית מבוססים, שיכולים בדרך כלל להניע עסקאות גדולות יותר, בוחרים להמתין ואינם ממהרים לבצע מהלכים נדל”ניים בתקופה של אי ודאות ביטחונית וכלכלית.
לעומתם, רוכשי הדירה הראשונה הפגינו יציבות יחסית, עם גידול קל של 2% בשוק החופשי. הדבר מרמז כי הצורך הבסיסי בדירה ממשיך להניע חלק מהרוכשים, גם כאשר סביבת השוק מורכבת יותר.
המציאות הביטחונית חוללה שינוי משמעותי בהעדפות הרוכשים, במה שניתן לכנות “אפקט הממ”ד”. שכיחות הדירות הכוללות מרחב מוגן בעסקאות יד שנייה הגיעה לשיא של 65% ברמה הארצית, הנתון הגבוה ביותר מאז תחילת שנת 2024.
חשיבותו של הנתון מתחדדת לנוכח העובדה שרק כ-45% ממלאי הדירות הקיים בישראל ממוגן. כלומר, הרוכשים אינם מחפשים רק דירה במחיר מתאים, אלא גם תחושת ביטחון מיידית.
המגמה בולטת במיוחד באזור נתניה והשרון. באזור זה נרשמה נסיגה חדה בעסקאות “על הנייר”, ששיעורן צנח מ-73% בחודש הקודם ל-32% בלבד במרץ. במקביל, חל גידול חד ברכישת דירות מוכנות למסירה מיידית או בטווח של עד חצי שנה, ושיעור הדירות עם ממ”ד בעסקאות יד שנייה באזור זינק ל-78%.
הנתונים מצביעים על שינוי ברור: חלק מהרוכשים אינם מוכנים עוד להמתין לבנייה עתידית, ומעדיפים דירה קיימת או כמעט מוכנה, שמספקת מיגון פיזי זמין.
גם שוק תושבי החוץ מציג תמונה מעניינת. ברבעון הראשון של השנה נרשם גידול של 13% ברכישות מצד תושבי חוץ, כאשר האמריקאים מהווים כמעט מחצית מהסגמנט, 49%. הרוכשים האמריקאים מתמקדים בעיקר בשוק היוקרה בירושלים, עם מחיר דירה חציוני של 5.1 מיליון שקל, וזאת למרות היחלשות הדולר, שמייקרת עבורם את העסקאות.
מנגד, הרוכשים הצרפתים והבריטים הגדילו את נתח השוק שלהם, כאשר הצרפתים מתמקדים בדירות במחירים נמוכים יותר, עם מחיר חציוני של 2.8 מיליון שקל, ובפיזור גיאוגרפי רחב יותר בין נתניה, אשדוד ותל אביב.
בגזרת המשקיעים נרשמה תמונה מעורבת. רכישות המשקיעים הסתכמו ב-1,309 דירות, גידול של 8%, שנבע בעיקר מרכישות מקבצי דיור על ידי קרנות רי”ט וממימוש האופציות בתל אביב.
עם זאת, מכירות המשקיעים ירדו בחדות בשיעור של 42%, בעיקר בערים חיפה ותל אביב. הירידה במימושי הנכסים עשויה לשקף את הקושי למכור דירות ישנות ללא מיגון, במיוחד באזורים שבהם הרוכשים נעשו בררנים יותר.
גם תזרים המזומנים של הקבלנים דורש פרשנות זהירה. התזרים צמח ב-9% לרמה של 5.4 מיליארד שקל, אך מדובר בנתון שעלול להטעות. העלייה נובעת ברובה מתשלומים סופיים על עסקאות עבר, במיוחד עסקאות שכללו בעבר הטבות מימון נדיבות, כמו מבצעי 10/90, והגיעו כעת לשלב המסירה.
בשוק הנוכחי, לעומת זאת, הטבות המימון נמצאות בנסיגה חדה וניתנו ב-25% מהעסקאות בלבד, לעומת 50% במרץ אשתקד, בין היתר בעקבות מגבלות המימון שהטיל בנק ישראל.