בין השמאות למציאות: דוחות אמות מחדדים את הפער בשוק המשרדים
דוחות אמות לרבעון הראשון של 2026 מציגים לכאורה יציבות, אבל נתוני התפוסה במשרדים מחדדים את הפער בין השווי שבו רשומים הנכסים בספרים לבין הביקוש בפועל בשטח.
ה-NOI עלה ל-269 מיליון שקל לעומת 264 מיליון שקל ברבעון המקביל, הרווח הנקי הסתכם בכ-173.3 מיליון שקל, והחברה אשררה תחזית שנתית ל-NOI של 1.07 עד 1.1 מיליארד שקל. גם המאזן ממשיך לספק לאמות מרחב פעולה, עם 98% נכסים לא משועבדים ומסגרות אשראי לא מנוצלות של כ-1.05 מיליארד שקל.
אבל מאחורי היציבות התפעולית מסתתר נתון מעניין: שיעור התפוסה בנכסי המשרדים ירד ל-84.3%. גם לאחר נטרול נכסים שסווגו מחדש מנדל”ן בהקמה לנדל”ן מניב, שיעור התפוסה במשרדים עומד על 85.7% בלבד. זהו פער בולט ביחס לשאר תחומי הפעילות של החברה, שבהם התפוסה גבוהה בהרבה: 96.2% בלוגיסטיקה ותעשייה, 97.8% במרכזים מסחריים ו-100% בסופרמרקטים.
מניית אמות מגיבה להודעה בירידה של 1.83% ונסחרת במחיר של 20.35 שקלים למניה, זאת לאחר שמתחילת השנה ירדה ב-15.24% וב-12 החודשים האחרונים עלתה ב-6.85%. שווי השוק של החברה נפל בהתאמה לכ-10.05 מיליארד שקל.
התמחור בשוק, לצד נתוני התפוסה, מחדד את השאלה האם המשקיעים מתחילים לדרוש דיסקאונט גבוה יותר על החשיפה למשרדים, גם אצל חברה עם מאזן חזק ונכסים במיקומים מרכזיים.
הפער הזה חשוב משום שמשרדים הם עדיין מרכיב מרכזי בתיק של אמות. נכסי המשרדים המניבים רשומים בשווי של כ-8.38 מיליארד שקל, כ-47% משווי הנדל”ן המניב של החברה. במקביל, החברה מחזיקה שלושה פרויקטים בהקמה בהיקף של כ-168 אלף מ”ר בחלקה, רובם בתחום המשרדים, בעלות הקמה מוערכת של כ-3.1 עד 3.2 מיליארד שקל. כלומר, החשיפה למשרדים אינה רק היסטורית, היא ממשיכה להיות חלק מרכזי מתוכנית הצמיחה.
כאן נמצא המתח המרכזי בדוחות. אמות מציגה שיעור היוון משוקלל של 6.3% לנכסים המניבים, על בסיס NOI שנתי מתוקנן של 1.078 מיליארד שקל. לפי החברה, שינוי של 0.25% בלבד בשיעור ההיוון משפיע על שווי הנדל”ן המניב בכ-680 מיליון שקל, או בכ-524 מיליון שקל לאחר מס. במילים אחרות, ככל שהתפוסה במשרדים נותרת נמוכה, שאלת השווי בספרים הופכת רגישה יותר.
ToHa2 ממחיש את האתגר, אך הוא אינו הסיפור היחיד. חלקה של אמות בפרויקט עומד על 78 אלף מ”ר, עם עלות הקמה מוערכת של 1.7 עד 1.75 מיליארד שקל ו-NOI צפוי של 150 עד 165 מיליון שקל באכלוס מלא. נכון למועד הדוח, נחתמו הסכמים לכ-45% מהשטחים, כאשר העסקה עם גוגל מהווה את העוגן המרכזי. החברה מציינת כי מתקיימים מגעים משמעותיים לגבי יתרת השטחים, אך אין ודאות שיבשילו להסכמים מחייבים.
מנגד, לאמות יש יכולת להמתין. החוב הפיננסי פרוס לטווח ארוך, הריבית המשוקללת על החוב הצמוד עומדת על 2.02%, יחס החוב הפיננסי נטו ל-NOI עומד על 5.5, והחברה עומדת באמות המידה הפיננסיות שלה.
בנוסף, היא ממשיכה לבחון הרחבת שימושים בתחומי הלוגיסטיקה, האנרגיה ומרכזי הנתונים, תחומים שנתפסים כיום כדפנסיביים יותר ביחס למשרדים.