הקונים חוזרים לדירות יד שנייה, הקבלנים נשארים עם המלאי
שוק הנדל״ן הישראלי פתח את 2026 עם תמונה שנראית במבט ראשון חיובית: מספר הדירות שנמכרו ברבעון הראשון עלה ביחס לסוף 2025. אלא שמתחת לנתון הכללי מסתתר סיפור מעניין יותר: הישראלים קונים יותר דירות יד שנייה, בזמן שמכירת הדירות החדשות מקבלנים דווקא יורדת.
לפי נתוני הלמ״ס, בחודשים ינואר עד מרץ 2026 נמכרו כ-22,350 דירות, עלייה של 1.7% לעומת שלושת החודשים הקודמים, אוקטובר עד דצמבר 2025. ואולם, בניכוי עונתיות התמונה מתהפכת, ונרשמת ירידה של 5.5%. גם בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ינואר עד מרץ 2025, התמונה חלשה יותר: ירידה של 10% במספר הדירות שנמכרו, וירידה של 12.7% בניכוי עונתיות.
החלוקה הפנימית של העסקאות היא החלק החשוב באמת. דירות יד שנייה היוו 63.7% מכלל הדירות שנמכרו ברבעון, עם כ-14,240 עסקאות. מדובר בעלייה של 7.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים. מנגד, דירות חדשות היוו 36.3% בלבד מסך העסקאות, כ-8,110 דירות, ובהן נרשמה ירידה של 6.9% לעומת הרבעון הקודם. בהשוואה לשנה שעברה, מכירות הדירות החדשות ירדו ב-13.3%.
במילים אחרות, השוק לא קפוא, אבל הוא גם לא באמת מתאושש באופן אחיד. הקונים לא נעלמו, הם פשוט בוחרים אחרת. הם פונים יותר לדירות יד שנייה, אולי מתוך חיפוש אחר מחיר גמיש יותר, מיקום קיים, אכלוס מיידי ואפשרות למיקוח מול מוכרים פרטיים. אצל הקבלנים, לעומת זאת, התמונה נראית מאתגרת יותר.
הנתון שממחיש זאת בצורה הטובה ביותר הוא מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה. בסוף מרץ 2026 עמד מספר הדירות החדשות שלא נמכרו על כ-85,310 דירות. מספר חודשי ההיצע עמד על 32 חודשים, כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו כמעט שנתיים ושמונה חודשים כדי למכור את כל המלאי הקיים, בהנחה שלא יתווספו דירות חדשות נוספות.
הלמ״ס מציינת כי לאחר עלייה ממושכת במלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה, מאפריל 2022 ועד דצמבר 2025, ברבעון הראשון של 2026 נרשמה התייצבות מסוימת עם ירידה קלה של 0.1% בממוצע. עם זאת, בלמ״ס מדגישים כי עדיין מוקדם להצביע על היפוך מגמה.
גם ברמה הגיאוגרפית ניכרת החולשה בשוק הדירות החדשות. מחוז תל אביב רשם ירידה של 27.3% במכירת דירות חדשות לעומת שלושת החודשים הקודמים, ובמחוז הצפון נרשמה ירידה של 30.9%. לעומת זאת, במחוז המרכז נרשמה עלייה של 9.8%, ובמחוז הדרום עלייה של 6.4%. בשוק דירות היד השנייה, התמונה חיובית יותר: ברוב המחוזות נרשמה עלייה במכירות, למעט מחוז תל אביב, שבו נרשמה ירידה של 5.4%.
תל אביב ממחישה היטב את הסתירה בשוק. מצד אחד, היא ממשיכה להוביל במכירת דירות חדשות מבין הערים, עם 775 דירות שנמכרו ברבעון. מצד שני, היא גם מובילה במלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה, עם כ-10,540 דירות חדשות שלא נמכרו. אחריה נמצאת ירושלים, עם כ-10,370 דירות חדשות שנותרו למכירה.
כלומר, גם באזורי הביקוש החזקים ביותר, הקונים כבר לא קונים בכל מחיר. השוק עדיין פעיל, אבל הפעילות עוברת יותר ויותר לדירות יד שנייה. עבור הקבלנים, המשמעות ברורה: כל עוד הריבית גבוהה, המחירים עדיין מאתגרים והמלאי ממשיך להיות גדול, הקושי למכור דירות חדשות צפוי להישאר אחת הבעיות המרכזיות של שוק הנדל״ן.