מנכ"ל Strawberry Fields REIT מדגיש את אסטרטגיית ההתרחבות בוועידת NobleCon21
Strawberry Fields REIT (STRW) השתתפה לאחרונה בכנס NobleCon21, שם חזרה על כך שמושגים מרכזיים כמו רכישות ממושמעות, תזרים מזומנים צפוי ויציבות לטווח ארוך הם ליבת האסטרטגיה שלה. בכנס הצמיחה השנתי שמארחת Noble Capital Markets, יו"ר ומנכ"ל החברה, מוישה גובין, תיאר גישת התרחבות שיטתית שאפשרה לחברה לבנות אחד מתיקי הנדל"ן הגדולים בארה"ב המתמקדים במוסדות סיעודיים. החברה מתמקדת ברכישה ובהשכרה של בתי אבות ומבנים נוספים בתחום הבריאות. היא אינה מפתחת או מפעילה את המתקנים שבבעלותה. במקום זאת, Strawberry Fields נכנסת להסכמי שכירות טריפל-נט (Triple-Net) ארוכי טווח עם מפעילים מיומנים – מבנה המעביר את עלויות התפעול, התחזוקה, המיסים והביטוחים לשוכר, בעוד שקרן ה-REIT נהנית מהכנסות שכירות צפויות.
גובין ציין כי התיק של החברה התרחב בצורה משמעותית מאז 2015, אז הופרדה החברה עם 33 נכסים מרוכזים במדינות אינדיאנה ואילינוי. כיום Strawberry Fields מחזיקה בזכויות חכירה ארוכות טווח ב-142 מתקנים ויותר מ-15,500 מיטות ברישיון, המייצגות בערך 1% מהקיבולת של בתי האבות בארה"ב. הצמיחה הזו מתיישבת עם מגמה דמוגרפית רחבה יותר: שוק שירותי הטיפול בקשישים בארה"ב, שהיקפו 49.29 מיליארד דולר ב-2024, צפוי כמעט להכפיל את עצמו ל-98.19 מיליארד דולר עד 2032.
בעוד שהחברה הרחיבה את הפריסה הגיאוגרפית שלה – שכוללת כיום את אינדיאנה, אילינוי, ארקנסו, טנסי, קנזס, קנטקי, מיזורי, אוהיו, אוקלהומה וטקסס – גובין הדגיש שההתרחבות מתבצעת בצורה מתונה ולא מואצת. הוא תיאר תהליך שבו החברה בוחנת כ-300 עסקאות רכישה פוטנציאליות בכל שנה, מגישה הצעות רק על חלק קטן מהן, ולבסוף סוגרת בין חמש לעשר עסקאות נכס בשנה. לדבריו, גורם המגבלה הוא משמעת ההשקעה – לא נגישות ההון.
מרכיב בולט נוסף בגישת החברה הוא השימוש בחוזי שכירות מאסטר לפי אזור גיאוגרפי. במקום להשכיר כל בניין בנפרד, Strawberry Fields מאגדת את הנכסים לפורטפוליו גדול יותר עבור מפעיל אחד או שניים בכל מדינה. גובין הסביר שהדבר מפחית סיכון: השוכרים אינם יכולים "לבחור" רק את המתקנים המועדפים עליהם, וביצועי הפורטפוליו כולו תומכים בכיסוי דמי השכירות. המבנה הזה תרם לכך שהחברה הצליחה לגבות 100% מדמי השכירות במשך שבע עד שמונה שנים רצופות.
חוזי השכירות של החברה מתחילים בדרך כלל בתשואה לא ממונפת של 10%, עם העלאות שנתיות של 3%. החברה מכוונת בטווח הארוך לתשואה ממונפת אפקטיבית של כ-17%. מכיוון שרמות דמי השכירות קבועות ואינן צמודות לביצועי המפעיל, הכנסות השכירות נשארות יציבות גם כאשר התוצאות התפעוליות של השוכרים משתנות.
ב-NobleCon21 גובין חזר והדגיש שהחברה בוחנת כל נכס "כאילו אנחנו המפעיל", למרות שהיא נשארת בעלת הנכס בלבד. הוא הדגיש כי יושרה, ניסיון תפעולי ויציבות פיננסית הם הקריטריונים שהוא בוחן בעת בחירת שוכרים. מערכות היחסים עם השוכרים לעיתים חורגות מעבר לניהול הנכס הפורמלי, וגובין עצמו מקיים איתם תקשורת ישירה ושוטפת.
פורסם לראשונה ב-TheFly – מקור מידע סופי בזמן אמת לחדשות פיננסיות שוברות שוק. נסו עכשיו >>
ראו את המניות המובילות שמומלצות על ידי אנליסטים >>