שוק הנדל”ן ממשיך להיחלש: ירידה של 12% במכירת דירות באוגוסט-אוקטובר
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ”ס) שפורסמו ביום ראשון ומסכמים את הפעילות בשוק הנדל”ן בחודשים אוגוסט–אוקטובר 2025 מצביעים על המשך מגמת ההיחלשות, הן במכירת דירות חדשות והן במכירת דירות יד שנייה.
על פי נתוני הלמ”ס, בתקופה זו נמכרו כ-19,870 דירות, נתון המהווה ירידה של 9.8% בהשוואה למאי-יולי 2025 וירידה של 12.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מנגד, בניכוי עונתיות נרשמה עלייה של 5.5% בקצב המכירות, אך עדיין מדובר ברמות נמוכות בהשוואה לשנים קודמות.
כ-40.2% מהדירות שנמכרו היו חדשות, כ-7,990 דירות. זהו גידול של 7.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים, אך ירידה של 16.7% לעומת התקופה המקבילה באוגוסט-אוקטובר 2024. כ-35.6% מהדירות החדשות נמכרו במסגרת סבסוד ממשלתי. יתר הדירות שנמכרו, כ-11,880 יחידות (59.8%), היו דירות יד שנייה, ובקטגוריה זו נרשמה ירידה חדה של 18.6% לעומת החודשים הקודמים וירידה של 8.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
ניתוח גאוגרפי מצביע על כך שמחוזות המרכז והדרום הובילו בכמות הדירות שנמכרו: במחוז המרכז נמכרו 2,196 דירות חדשות ובדרום 1,759. מנגד, מספר הדירות הנמוך ביותר נרשם ביהודה ושומרון (94 דירות) ובירושלים (517 דירות).
במכירת דירות יד שנייה נרשמו ירידות בכל המחוזות. הערים המובילות במכירת דירות חדשות היו תל אביב-יפו, נתניה, חיפה, ירושלים ואופקים, ואילו במכירת דירות יד שנייה הובילו חיפה, ירושלים, באר שבע, תל אביב-יפו ואשקלון.
לראשונה מאז אפריל 2022 נרשמה ירידה במלאי הדירות החדשות שלא נמכרו. לאחר שהגיע לשיא של יותר מ-84 אלף דירות בספטמבר, ירד המלאי באוקטובר ל-83,580 דירות. אף שמדובר בירידה קלה, הכמות עדיין גבוהה במיוחד ומשקפת האטה ממושכת בביקושים.
מספר חודשי ההיצע, כלומר פרק הזמן המשוער הנדרש למכירת כלל הדירות שבמלאי, עומד על 29.2 חודשים. הלמ”ס מציינת כי מאז אפריל 2022 המלאי גדל בקצב ממוצע של 1.5% בחודש.
כשליש מהדירות הלא מכורות מצויות במחוז תל אביב (26,570 דירות), וכ-24.8% במחוז המרכז (20,750 דירות). בתל אביב לבדה ממתינות כ-10,690 דירות לקונים, ובירושלים כ-8,320 דירות. גם ערים בינוניות וקטנות מציגות מלאי גבוה: לוד (2,780 דירות), באר יעקב (2,340) ורעננה (1,560).
בחלק מהערים הגדולות נרשמה ירידה במלאי, בהן תל אביב, רמת גן, אשקלון ופתח תקווה, מה שעשוי להצביע על האטה בהתחלות הבנייה או על התאמה של ההיצע לביקוש.
לצד הנתונים של שלושת החודשים, בחודש אוקטובר לבדו נמכרו 4,650 דירות, 41.1% מהן חדשות (1,910 דירות), כאשר כ-45.8% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי. 58.9% מהמכירות בחודש זה היו דירות יד שנייה (2,740).
בחינת נתוני המגמה מצביעה על תנודתיות בשנים האחרונות: מאוקטובר 2021 עד אפריל 2023 נרשמה ירידה ממוצעת של 3.9% במספר הדירות שנמכרו, בעוד שמאי 2023 עד יוני 2024 התאפיינו בעלייה חודשית ממוצעת של 2.5%. החל מיולי 2024 נצפית ירידה חודשית ממוצעת של 1.2%.
במכירת דירות חדשות נרשמה מגמת עלייה עד מאי 2024, אך בין יוני 2024 ליוני 2025 נצפתה ירידה של 2.4% בחודש. בארבעת החודשים האחרונים חלה עלייה מתונה של 0.9% במכירת דירות חדשות. בדירות יד שנייה נרשמה ירידה ממושכת עד אוגוסט 2023, עלייה עד נובמבר 2024, ולאחר מכן ירידה מחדש בשיעור של 2.2% בממוצע לחודש.
תל אביב ממשיכה להציג את הפער הגדול ביותר בין מלאי לקצב המכירה: כ-10,690 דירות חדשות ממתינות לקונים, בעוד שקצב המכירות בעיר עומד על כ-2,200 דירות בשנה. המשמעות היא שמלאי הדירות בעיר יספיק ל-4.5 עד 5 שנים, נתון הבולט ביחס לשאר הארץ.
על פי הערכות העולות מן הנתונים, הפער בין ההיצע הגדול לביקוש המוגבל עשוי להכביד על קבלנים גם בערים מרכזיות, אף שבענף נערכים לירידות בקצב התחלות הבנייה בתקופה הקרובה.